Haus in Italien kaufen als Schweizer: Der komplette Leitfaden 2025

Kurz gesagt: Ja. Als Schweizer ist das für dich möglich. Natürlich gibt es jedoch Feinheiten, die das Ganze begleiten. Dank bilateraler Abkommen zwischen der Schweiz und der EU wirst du als Käufer ähnlich behandelt wie Einheimische. Allerdings gibt es wichtige Einschränkungen, die auf dem Prinzip der Reziprozität (Gegenseitigkeit) beruhen. Das ist jedoch einfach erklärt.

Denn dieses Prinzip der Gegenseitigkeit besagt, dass dir in Italien nur jene Rechte beim Immobilienerwerb eingeräumt werden, die auch Italiener in der Schweiz geniessen (Lex Koller - Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken im Ausland). Das führt uns zu folgendem Punkt:

Erlaubte Immobilienarten und Grössengrenzen

• Du darfst Immobilien nur als Zweitwohnsitz/Ferienhaus erwerben, mit einer maximalen Nettowohnfläche von 200 m² und einer Grundstücksgrösse bis 1.000 m². Grössere Ferienimmobilien (etwa eine ausgedehnte Villa mit Park) fallen unter die Beschränkungen – hier müsste geprüft werden, ob Ausnahmen möglich sind.
• Diese Beschränkung betrifft den reinen Privatkauf zur Eigennutzung als Ferienimmobilie. Nicht betroffen sind Käufe für geschäftliche Nutzung oder Investments. Wenn du die Immobilie als Mietobjekt kaufst (zur Vermietung), entfällt die Grössenbeschränkung. Auch gewerbliche Objekte (z. B. ein Bed & Breakfast oder ein Büro) unterliegen nicht den genannten Limits.

Gut zu wissen – Du willst nach Italien Auswandern?

Planst du, dauerhaft nach Italien auszuwandern und den gekauften Wohnsitz als Hauptwohnsitz anzumelden, entfallen diese Grössenbeschränkungen weitgehend. Als künftig ortsansässiger Käufer wirst du rechtlich beinahe wie ein Italiener behandelt.

Welche Voraussetzungen gibt es für den Hauskauf in Italien?

Für den Immobilienkauf in Italien brauchst du als Ausländer vor allem eine italienische Steuernummer (Codice Fiscale). Diese dient der Identifikation bei allen Verträgen, ähnelt der AHV-Nummer in der Schweiz und kann schon vorab bei einem italienischen Konsulat oder direkt in Italien (Agenzia delle Entrate in Italien) beantragt werden. Sie wird anhand deiner persönlichen Daten generiert und sollte möglichst früh im Prozess besorgt werden (Schritt 1 im Kaufablauf). Hier eine Übersicht:

• Gültiger Ausweis: Ein Reisepass oder Personalausweis ist selbstverständlich nötig. Stell sicher, dass dein Dokument gültig ist. Eine beglaubigte Kopie wird der Notar für den Kaufakt benötigen.
• Eventuell Aufenthaltsgenehmigung: Für den reinen Immobilienerwerb brauchst du keinen Wohnsitz in Italien und auch keine Aufenthaltserlaubnis im Vorfeld. Falls du jedoch planst, dauerhaft nach Italien überzusiedeln, solltest du dich innerhalb von 8 Tagen nach Einreise bei der Questura melden und als EU/EFTA-Bürger eine Aufenthaltsbewilligung (residenza) beantragen. Als Schweizer steht dir dies aufgrund der Personenfreizügigkeitsabkommen offen. Für den reinen Kaufakt ist das aber nicht erforderlich.
• Lass Verträge und Dokumente professionell übersetzen: Die Kaufverträge in Italien werden auf Italienisch verfasst. Wenn du der Sprache nicht mächtig bist, verlangt das Gesetz, dass ein vereidigter Dolmetscher beim Notartermin anwesend ist oder dass eine zweisprachige Urkunde erstellt wird, um sicherzustellen, dass du den Inhalt verstehst. Klär das vorab mit dem Notar.

Denn der italienische Notar ist verpflichtet, vor dem Kauf die Einhaltung des Reziprozitätsprinzips zu prüfen. Für übliche Ferienhäuser und Wohnungen (unter 200 m²) ist das routinemässig unproblematisch. Bei Sonderfällen – z. B. sehr grosse Anwesen oder landwirtschaftliche Flächen – kann der Notar im Zweifel eine Bestätigung beim italienischen Aussenministerium einholen und das Ganze prüfen lassen.

Möchtest du die Immobilie gewerblich nutzen?

Beispielsweise ein Büro, Ladenlokal oder eine ganze Wohnanlage als Renditeobjekt – so bestehen in der Regel keine Restriktionen. Solche Käufe gelten als kommerzielle Investitionen und sind nicht durch das Gegenrechtsprinzip limitiert. Solltest du allerdings planen, eine Immobilie rein als Kapitalanlage zu erwerben, ohne selbst je dort zu wohnen (z. B. nur zur Vermietung an Dritte), empfiehlt sich juristische Beratung: Aufgrund der Schweizer Lex Koller könnte dies als „nicht erlaubter Erwerb“ ausgelegt werden, sofern es nicht unter gewerbliche Nutzung fällt.

Was kostet ein Haus in Italien?

In der Schweiz sind Immobilien nahezu ein Luxusgut. Die Eigentumsquote liegt teilweise geringer als in Nachbarländern. Fakt ist: Häuser kaufen in Italien ist im Durchschnitt wesentlich günstiger als in der Schweiz.

In beliebten Städten wie Zürich oder Genf kosten Wohnungen oft 10.000 CHF/m² und mehr, Einfamilienhäuser im Umland durchbrechen leicht die Millionengrenze. Italien dagegen lockt mit Durchschnittspreisen um 2.100 €/m².

Natürlich sind zentrale Lagen in Rom, Mailand oder touristische Hotspots teurer als ländliche Gegenden – doch selbst in Italiens Top-Städten zahlt man meist weniger als in Zürich. Ein Vergleich zeigt, dass eine Wohnung in einer Schweizer Stadt durchschnittlich rund 10.000 €/m² kostet, während es in italienischen Städten etwa 3.550 €/m² sind. Diese Differenz von über 170 % zeigt das enorme Gefälle.

Immobilienpreise im Vergleich: Italien vs. Schweiz

Stand 05/2025

Beliebte Regionen für den Immobilienkauf in Italien

Lage, Lage und nochmal Lage – eine Villa direkt am Comer See oder in Capri kostet ein Vielfaches eines Bauernhauses im Apennin. Wer flexibel bei der Lage ist, kann Schnäppchen machen, ohne auf die italienische Lebensart verzichten zu müssen. Andererseits muss man dort kaufen, wo man sich selbst am wohlsten fühlt. Die Regionen unterscheiden sich hinsichtlich des m²-Preises.Übrigens: Die nachstehenden Informationen beziehen sich auf klassische Standardwohnungen. Villen mit historischem italienischem Charme beginnen hingegen häufig bei 600.000 bis 700.000 € für Objekte ab 250 m² Wohnfläche. Diese wurden in unserer Tabelle nicht berücksichtigt.

950  oder über 10.000 € pro Quadratmeter bezahlen? Der Grund für die Unterschiede liegt in handfesten Einflussfaktoren, die den Hauspreis in Italien beeinflussen.

1. Lage & Nähe zu Städten

Je näher an Metropolen wie Mailand, Rom oder Florenz, desto höher der Preis. Auch Seenähe (z. B. Lago Maggiore, Gardasee) treibt die Preise. Immobilien direkt am Wasser oder in historischen Altstädten sind begehrt – und teuer.

2. Infrastruktur & Anbindung:

Bahnhöfe, Flughäfen, Autobahnanschlüsse und Internetverfügbarkeit sind Preisfaktoren. Ein Haus in Apulien mit schnellem Glasfaseranschluss, Bahnverbindung und Supermarkt im Ort kostet mehr als ein abgelegenes Rustico im piemontesischen Hinterland ohne ÖV-Anschluss.

3. Wirtschaftskraft der Region:

Norditalien boomt: Lombardei, Venetien, Südtirol – hier fliesst Geld, die Immobilienpreise sind hoch. Im strukturschwachen Süden (z. B. Kalabrien, Molise) gibt’s dagegen Schnäppchen – allerdings oft mit Investitionsrisiken.

4. Zustand & Baujahr:

Alte Häuser mit Sanierungsbedarf sind günstiger im Kaufpreis – kosten aber später. Neubauten oder frisch sanierte Objekte mit Zertifikaten (z. B. Energieklasse A, Erdbebenschutz) erzielen höhere Preise, besonders bei Käufern aus dem Ausland.

5. Angebot & Nachfrage:

Ein Ferienort mit internationaler Nachfrage (z. B. Comer See, Toskana, Sardinien) hat knappes Angebot und steigende Preise. Anders im ländlichen Raum: Dort herrscht Überangebot, was die Verhandlungsmacht der Käufer stärkt.

Laufende Kosten beim Hausbesitz in Italien

Kommen wir zu den laufenden Kosten, die sich natürlich auch je nach Region etwas unterscheiden können. Diesen Kosten begegnet man jedoch im Grunde überall, das Vorgehen und die Höhe unterscheidet sich jedoch (ein kurzer Ausschnitt):

• Grundsteuer (IMU – Imposta Municipale Unica): Als nicht in Italien ansässiger Eigentümer gilt Ihre Immobilie als Zweitwohnsitz – somit IMU-pflichtig. Der Steuersatz liegt typischerweise bei 0,4–1,1 % des Katasterwerts, multipliziert mit einem gesetzlich festgelegten Koeffizienten. Praktisch ergibt das mehrere Hundert bis über 1.000 € jährlich. Zahlung erfolgt halbjährlich an die Kommune. Beispiel: Bei €100.000 Katasterwert und 0,9 % Steuersatz fallen €900 jährlich an.
• Müllgebühren (TARI): Wird von der Gemeinde erhoben – meist €100–400 im Jahr, je nach Objektgrösse und Region. Bei Nicht-Residenten oft pauschal. Regelmässige Postadresse angeben – sonst drohen Säumnisgebühren.
• Versorgungskosten (Strom, Wasser, Gas): Ganz klar Verbrauchsabhängig mit Grundgebühren auch bei Nichtnutzung. Stromtarife für Nicht-Residenten haben leicht höhere Grundpreise. Elektrische Heizungen können deutlich teurer sein.
• Gebäudeversicherung: Empfohlen (Feuer, Wasser, Sturm; ggf. Erdbebenversicherung). Möglich über Schweizer Anbieter mit Auslandspolicen oder lokal in Italien. Kosten richten sich nach Gebäudewert und Lage.
• Wartung & Instandhaltung: Haus mit Garten = laufende Pflegekosten (z. B. Gärtner, Pool). Wohnung = Hausgeld (Condominio) für gemeinschaftliche Ausgaben. Betrag: einige Hundert bis mehrere Tausend € jährlich, abhängig vom Standard (Aufzug, Portier etc.).
• Beiträge an Consorzi/Privatstrassen: In ländlichen Gebieten oder Resorts können jährliche Beiträge für private Zufahrten, Sicherheit oder Instandhaltung anfallen.

Mieten oder Kaufen in Italien?

Wenn du langfristig oft an denselben Ort willst – zum Beispiel jedes Jahr mehrere Wochen – und genug Kapital hast, dann ist Kaufen attraktiv. Auch als Investment zur Vermietung macht Eigentum Sinn, wenn du bereit bist, es aktiv zu managen oder managen zu lassen.

Wann eher mieten?

Wenn du unsicher bist, wo es dir wirklich gefällt, oder du Abwechslung liebst (heute Sizilien, nächstes Jahr Spanien…), dann binde dich nicht – miete lieber. Auch wenn du die finanzielle Belastung scheust oder kein ausreichendes Eigenkapital hast, fährst du mit gelegentlicher Miete besser, statt dich zu übernehmen (denk auch an die oben erwähnten Nebenkosten).

Finanzierung eines Immobilienkaufs in Italien

Am liebsten finanziert man mit der Bank im eigenen Land. Der Vorteil liegt auf der Hand: Du verhandelst in vertrauter Umgebung, auf Deutsch, und Schweizer Hypotheken bieten oft langfristige Zinsbindungen und stabile Konditionen.

Tatsächlich vergeben einige grosse Schweizer Banken und Versicherungen – wie UBS, Credit Suisse, Raiffeisen oder SwissLife – Hypotheken auch für Auslandsimmobilien. Allerdings erfährst du das meist nur auf direkte Anfrage, da die Entscheidung oft individuell getroffen wird.

Worauf du unbedingt achten solltest: Wechselkurse und Überweisungskosten.

Wenn du eine Anzahlung oder sogar den gesamten Kaufpreis in Euro ins Ausland überweisen musst, können klassische Banken hohe Gebühren und ungünstige Kurse berechnen.

Wie bekomme ich einen Kredit für den Hauskauf in Italien?

Es gibt natürlich zwei Wege: schweizer Banken vs. italienische Banken. Du brauchst meist Eigenkapital – in der Regel 20–30 % vom Kaufpreis (in beiden Ländern). Zwar dient das Haus in Italien als Pfand, aber weil es im Ausland liegt, setzen viele Banken den Beleihungswert niedriger an oder fordern zusätzliche Sicherheiten – etwa Wertpapiere oder eine Immobilie in der Schweiz.

Kredit für den Hauskauf in der Schweiz: Ein Pluspunkt Schweizer Hypotheken sind die vergleichsweise günstigen Zinsen: Stand 2025 liegen die festen Hypothekarzinsen zwar höher als in den Nullzins-Jahren, aber immer noch moderat (z.B. 2–3 % p.a. für 10–15 Jahre fest, je nach Kreditinstitut und Bonität). Zudem kennen Schweizer Hypotheken oft flexible Rückzahlungsmodelle (Stichwort: nur Zinsen zahlen, keine volle Amortisation während der Laufzeit), was die laufende Belastung niedrig hält.

Kredit für den Hauskauf in Italien: Die Zinskonditionen in Italien waren in den letzten Jahren ebenfalls günstig, haben sich aber mit steigenden Leitzinsen etwas erhöht (2025 zahlt man z.B. um 4 % eff. Jahreszins für 20-jährige Darlehen, je nach Markt). Ein Vorteil vor Ort: Die Bank kennt den lokalen Marktwert der Immobilie besser und die Bewertung erfolgt in Euro. Jedoch kann der Anteil von gewünschten Eigenkapital bei 30 - 40 % liegen.

Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in Italien

Wenn du in Italien eine Immobilie kaufst, fallen einmalig Kaufsteuern an – und auch der laufende Besitz wird besteuert. Zudem hat das Ganze auch steuerliche Folgen in der Schweiz, wenn du dort wohnst.

Die wichtigste Steuer beim Kauf ist die Registersteuer („Imposta di Registro“).

Wie hoch sie ist, hängt davon ab, ob du die Immobilie als Erstwohnsitz („Prima Casa“) nutzt und deinen Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten offiziell nach Italien verlegst. Dann zahlst du nur 2 % auf den meist deutlich niedrigeren Katasterwert statt auf den Marktpreis. Die Mindeststeuer liegt bei 1.000 €, dazu kommen 50 € Hypotheken- und 50 € Katastersteuer.

Kaufst du ein Ferienhaus oder eine Kapitalanlage und bleibst in der Schweiz gemeldet, liegt die Steuer bei 9 % auf den Katasterwert, plus kleinere Fixbeträge zwischen 50 und 200 €. In Summe musst du mit 9–10 % rechnen.

Achte darauf: Der Katasterwert kann je nach Region stark vom Kaufpreis abweichen.

Bei Neubauten direkt vom Bauträger zahlst du keine Registersteuer, sondern Mehrwertsteuer (IVA): 4 % beim Erstwohnsitz, 10 % beim Zweitwohnsitz, 22 % bei Luxusobjekten. Hinzu kommen fixe 600 € für Register-, Hypotheken- und Katastersteuer.

Wie findet man eine passende Immobilie in Italien?

Man würde hoffen, dass man die besten Angebote oft digital findet – das stimmt leider nicht ganz. Es gibt viele Wohnungsausschreibungen in Italien, die örtlich stattfinden, in Zeitschriften, in innerortsverkäufen.

Einige Objekte tauchen nur lokal auf. Tipp: Google z. B. vendita casa + Provinzname.

In kleineren Orten sind „Vendesi“-Schilder oft der einzige Hinweis, wenn man vor Ort ist. Ansonsten gibt es zwei klassische Methoden: Der Makler und Internetportale.

Ein guter Immobilienmakler vor Ort kennt die Preise, die Eigentümer und rechtliche Fallstricke. Achte auf eine AMAI-Zertifizierung und eine zweisprachige Beratung. Besichtige mehrere Objekte, sprich mit Nachbarn und spüre die Gegend. Online kann den echten Eindruck nie ersetzen.

Italienische Immobilienportale

• immobiliare.it – Marktführer, gute Filter, viele Fotos
• idealista.it – modern, mit Preistrends
• casa.it – stark in Norditalien
• gate-away.com – auf ausländische Käufer spezialisiert
• tecnocasa.it – Franchise-Maklernetzwerk mit lokaler Beratung, stark in Norditalien.

Renovierung einer Immobilie in Italien

Ein älteres Haus in Italien mit Charme zu kaufen und herzurichten, kann sehr erfüllend sein. Allerdings solltest du realistisch kalkulieren. So manches „Schnäppchen“ hat sich schon als Fass ohne Boden entpuppt. Andererseits: Mit etwas Geschick kannst du durch Renovierung den Wert beträchtlich steigern und dein Haus genau nach deinem Geschmack gestalten.

Das solltest du wissen:

• Zustand prüfen: Bevor du kaufst, lass Dach, Mauern, Elektrik, Feuchtigkeit und Statik von einem Architekten oder Gutachter prüfen – besonders in Erdbebenzonen.
• Genehmigungen klären: Fordere alle Baupläne und Genehmigungen an. Illegale Anbauten wie Garagen oder Wintergärten können später teuer werden. Ein Geometra hilft, die Unterlagen zu prüfen.
• Geometra früh einbinden: Er übernimmt die Planung, koordiniert Handwerker und kümmert sich um Genehmigungen. Ohne ihn wird’s kompliziert.