Haus in Deutschland kaufen als Schweizer: Der komplette Leitfaden 2025

Ja, Eigentumserwerb ist möglich. Du benötigst weder eine besondere Genehmigung noch die deutsche Staatsbürgerschaft.

Ein Visum ist für den Immobilienkauf ebenfalls nicht erforderlich: Als Schweizer darfst du dich 90 Tage visumsfrei in Deutschland aufhalten – genug Zeit, um Besichtigungen durchzuführen und den Kauf abzuwickeln.

Möchtest du allerdings in das gekaufte Haus selbst einziehen und dauerhaft in Deutschland leben, musst du dich beim Einwohnermeldeamt anmelden und innerhalb von 3 Monaten eine sogenannte Aufenthaltserlaubnis-Schweiz bei der Ausländerbehörde beantragen.

Welche Voraussetzungen gibt es für den Hauskauf in Deutschland?

Um den Kauf reibungslos abzuwickeln, solltest du einige Unterlagen bereithalten. Deutschland und die Schweiz haben jedoch einige Abkommen, sodass der gesamte Prozess bereits vereinfacht wurde.

Falls du planst, länger vor Ort zu bleiben (z.B. um Renovierungen oder Vermietungen selbst zu betreuen – mehr als 90 Tage), kannst du unkompliziert eine Aufenthaltserlaubnis im Rahmen der Personenfreizügigkeit Schweiz-EU beantragen.

Hier die 7 wichtigsten Eckpunkte für dich:

• Keine Staatsbürgerschaft erforderlich: In Deutschland gibt es keine gesetzlichen Beschränkungen beim Immobilienerwerb für Ausländer.

• Gültiger Ausweis: Ein Reisepass oder Personalausweis genügt in der Regel als Identitätsnachweis beim Notartermin. Als Ausländer brauchst du keine besondere ID, dein Schweizer Pass ist vollkommen ausreichend.

• Kaufprozess & Notar: Der Immobilienkauf in Deutschland ist stark formalisiert und bietet dir hohe Sicherheit. Notarielle Beurkundung ist zwingend vorgeschrieben.

• Eigenkapitalnachweis oder Finanzierung: Falls du einen Kredit aufnimmst, fordert die Bank vorab einige Dokumente. Dazu gehören Einkommensnachweise (Lohnabrechnungen oder Steuererklärungen), Vermögensnachweise (Bankkonto-/Depot-Auszüge) und eine Aufstellung deiner monatlichen Ausgaben.

• Steuern: Bleibst du in der Schweiz wohnhaft und vermietest die deutsche Immobilie (z.B. als Renditeobjekt), musst du die Mieteinnahmen in Deutschland versteuern. Nutzt du die Immobilie selbst (z.B. Ferienhaus oder Zweitwohnsitz), fallen in Deutschland keine Einkommensteuern an.

• Visum & Aufenthaltsstatus: Solltest du in die Immobilie einziehen und nach Deutschland übersiedeln wollen, profitierst du von bilateralen Abkommen: Als Schweizer Staatsbürger erhältst du auf Antrag eine Aufenthaltserlaubnis für EU/EFTA-Bürger, sodass ein Umzug relativ einfach ist. Voraussetzung ist typischerweise ein Nachweis über Arbeit oder ausreichende Finanzmittel.

Deutschland ist ein großes Land mit sehr unterschiedlichen Immobilienmärkten – von günstigen ländlichen Gebieten bis hin zu teuren Metropolen.  Deutsche Immobilien sind preislich ein ganz anderes Kaliber als Schweizer – das merkst du spätestens beim Vergleich der Durchschnittspreise:

Aktuell liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Deutschland bei etwa 4.191 € pro Quadratmeter, Einfamilienhäuser kosten im Schnitt 3.983 € pro m².

In Deutschland klaffen die Immobilienpreise stark auseinander. München ist Spitzenreiter mit 8.434 € pro m² für Wohnungen und 9.032 € für Häuser. Auch Hamburg, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf liegen mit Preisen um 5.200–5.600 €/m² deutlich über dem Schnitt.

Berlin bleibt mit 4.975 €/m² moderat, während Leipzig, Dresden oder Dortmund bei 3.100–3.400 €/m² liegen. Noch günstiger wird’s bei Häusern in Städten wie Duisburg (2.040 €) oder Wuppertal (2.096 €) – oft weniger als die Hälfte süddeutscher Preise.

Marktentwicklung 2020–2025:

Zwischen 2020 und 2022 stiegen die Immobilienpreise in Deutschland deutlich – teils um 8–10 % pro Jahr. Bis Ende 2024 sanken die Preise inflationsbereinigt um bis zu 20 %. Eigentumswohnungen wurden im Schnitt 11,4 %, Einfamilienhäuser 12–13 % günstiger gehandelt als 2022.

2025 bietet dadurch neue Einstiegschancen – nach Jahren der Überhitzung. Erste Städte wie Frankfurt verzeichnen bereits wieder leichte Preisanstiege (+3,9 %), während München (–2 %) und Stuttgart (–3 %) noch rückläufig sind. Ein möglicher Zinssenkungstrend könnte die Nachfrage wieder antreiben. Und: Wer in CHF kauft, profitiert zusätzlich vom starken Franken – der macht Immobilien in Deutschland 2025 nochmals günstiger.

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland

Wir haben teilweise schon angedeutet, dass es auch Nebenkosten gibt, die über den reinen Kaufpreis hinausgehen. Diese Ausgaben solltest du von Anfang an einkalkulieren, damit es kein böses Erwachen gibt. Außerdem fallen auch nach dem Kauf laufende Kosten an. Schauen wir uns beides im Detail an.

Nach dem Erwerb wirst du als Eigentümer regelmäßig bestimmte laufende Kosten tragen müssen.

Alle der nachstehenden Kosten fallen für dich als Schweizer an, wenn du in Deutschland eine Immobilie kaufst – egal ob mit oder ohne Eigenkapital. Einen Unterschied gibt es allerdings: Besitzt du ein Haus oder eine Eigentumswohnung mit mehreren Miteigentümern an einer Adresse? Beginnen wir mit den Besonderheiten beim Wohnungskauf:

Wohnung als Schweizer in Deutschland kaufen

• Gemeinschaftseigentum: Beim Wohnungskauf erwirbst du Anteile am Gemeinschaftseigentum (z. B. Treppenhaus, Dach, Grundstück). Entscheidungen dazu triffst du mit anderen Eigentümern – inklusive gemeinsamer Kosten.

• Hausgeld: Du zahlst monatlich Hausgeld für Betriebs- und Instandhaltungskosten. Die Höhe variiert stark – prüfe vor dem Kauf Exposé, Rücklagen und Kostenstruktur der Eigentümergemeinschaft.

• Vermietung: Vermieten ist problemlos möglich. Achte aber auf das strenge deutsche Mietrecht – Kündigungen sind schwerer, Mieterrechte stark geschützt.

Laufende Kosten für Immobilienbesitzer (Haus oder Wohnung)

• Grundsteuer: Wird jährlich fällig, die Höhe richtet sich nach Gemeinde und Immobilienwert.

• Gebäudeversicherung: Empfehlenswert, auch wenn nicht verpflichtend. Sie schützt bei Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm etc. Die Kosten betragen meist rund 0,1 % des Gebäudewerts – also etwa 300 € jährlich bei 300.000 €.

• Instandhaltung / Rücklagen: Für Häuser gilt: Rücklagen selbst bilden, idealerweise ca. 1 % des Objektwerts pro Jahr. Bei Eigentumswohnungen ist dieser Anteil im Hausgeld enthalten.

• Nebenkosten / Betriebskosten: Wenn du selbst im Objekt wohnst, trägst du die üblichen Verbrauchskosten (Heizung, Strom, Wasser, Müll).

• Verwaltungskosten: Bei Eigentumswohnungen ist die Verwaltergebühr im Hausgeld enthalten. Vermietest du mehrere Einheiten oder ein Haus, kannst du eine externe Hausverwaltung beauftragen (Kosten: meist 4–6 % der Mieteinnahmen).

Ist ein Hauskauf in Deutschland eine gute Investition für Schweizer?

Für Schweizer Verhältnisse erscheinen deutsche Immobilien günstig, wie wir gesehen haben. Das heißt, du erhältst für denselben Betrag deutlich mehr Wohnfläche oder bessere Lagen. Beispiel: Mit 800.000 CHF bekommst du in Zürich vielleicht eine 3-Zimmer-Wohnung am Stadtrand, während du in Deutschland dafür ein großzügiges Haus in guter Lage einer Mittelstadt erhältst.

Dieser Hebeleffekt ist attraktiv, denn du diversifizierst dein Vermögen geographisch und nutzt Preisunterschiede zu deinem Vorteil.

Zugleich muss man realistisch sein: Die billigere Immobilie steht in einem anderen Land mit eigenem Markt – sie wird nicht über Nacht auf Schweizer Preisniveau springen. Aber die Ausgangslage ist so, dass selbst moderate Wertsteigerungen in Deutschland prozentual auf den geringeren Einsatz bezogen interessant sind.

Vor- und Nachteile eines Immobilienkaufs in Deutschland für Schweizer

Mieten oder Kaufen in Deutschland?

Kaufen lohnt sich in Deutschland vor allem, wenn du mittel- bis langfristig planst und vom Preisgefälle profitieren willst. Du baust Eigentum auf, nutzt niedrige Kaufpreise und partizipierst an Wertsteigerungen.

Kaufen vs. Mieten – Schnellvergleich

Mieten ist ratsam, wenn du kurzzeitig bleibst oder maximale Beweglichkeit brauchst. Aus renditeorientierter Sicht ist Kaufen meist im Vorteil, solange du das Objekt lange genug hältst, damit sich Nebenkosten verteilen und Wertzuwächse realisieren. Du könntest auch eine Hybrid-Strategie fahren:

Erst ein Jahr mieten um Land und Leute kennen zu lernen, dann in Ruhe kaufen, wenn du sicher bist. Finanzmathematisch spricht 2025 in vielen Regionen vieles fürs Kaufen, weil die Marktlage (leicht gefallene Preise + moderat Zinsen) ein guter Einstiegszeitpunkt ist – vorausgesetzt, du siehst deinen Planungshorizont in Deutschland bei >5 Jahren. Andernfalls genieß die Flexibilität des Mietens und lass dir Optionen offen.

Wie bekomme ich einen Kredit für den Hauskauf in Deutschland?

Du musst kreditwürdig erscheinen. Das heißt in Zahlen: ausreichendes Einkommen relativ zur Kreditrate, und möglichst geringe bestehende Schulden. Idealerweise hast du eine positive Kreditgeschichte – die können deutsche Banken mangels Schufa-Daten von dir nicht direkt sehen, aber du könntest z.B. Bankauszüge oder einen Betreibungsregister-Auszug (in CH analog zur Schufa) vorlegen, um zu zeigen, dass alles sauber ist. Dazu kommt eine Prüfung von:

• Eigenkapital: Wie bereits erwähnt – mindestens 10–20 % (für Kaufnebenkosten), oft 20–30 % bei Auslandswohnsitz.

• Objekt & Lage: Die Bank prüft den Beleihungswert. Gute Lage = bessere Chancen. Exotische oder ländliche Immobilien können zu Abschlägen führen.

Steuerliche Hinweise beim Immobilienkauf in Deutschland

Bleibst du in der Schweiz wohnhaft und vermietest die deutsche Immobilie (z.B. als Renditeobjekt), musst du die Mieteinnahmen in Deutschland versteuern. Denn Deutschland hat das Recht, Einkünfte aus in Deutschland gelegenem Immobilienvermögen zu besteuern. In der Schweiz musst du die Miet-Einnahmen und den Immobilienwert zwar deklarieren, aber nicht doppelt versteuern.

Nutzt du die Immobilie selbst (z.B. Ferienhaus oder Zweitwohnsitz), fallen in Deutschland keine Einkommensteuern an – es gibt dort keine Eigenmietwert-Besteuerung wie in der Schweiz.

Ein großer Vorteil: Verkaufst du deine deutsche Immobilie nach mindestens 10 Jahren wieder, ist ein erzielter Gewinn in Deutschland steuerfrei. Diese Spekulationsfrist gilt für Privatpersonen.

Die Suche nach der perfekten Immobilie ist vielleicht der spannendste Teil – hier ein paar Ratschläge, wie und wo du als Schweizer fündig wirst:

• Große Portale nutzen: Scout24, Immowelt, Immonet = Hauptquellen.

• Kleinanzeigen.de = oft Schnäppchen ohne Makler.

• Spezialisierte Plattformen: Zwangsversteigerungen, Agrarimmobilien, Neubauprojekte direkt bei Bauträgern suchen („Neubau + Stadt“ googeln).

• Off-Market & Netzwerke: Facebook-Gruppen, lokale Zeitungen, Aushänge, Mundpropaganda. Auch Nachbarn oder Handwerker fragen – lohnt sich v. a. auf dem Land.

• Immobilienbewertungstools: Nutze Preisatlas (Homeday), Scoperty oder Marktberichte der Gutachterausschüsse. Abweichungen vom Durchschnitt kritisch prüfen: Mängel? Schnäppchen?

Als Schweizer Immobilien in Deutschland kaufen ohne Eigenkapital

Für dich als Schweizer könnte dies interessant sein, weil man so das günstige Fremdkapital nutzen kann, ohne seine Anlagen in CH anzutasten.

Aber Vorsicht: Ohne Eigenkapital zu kaufen ist ein zweischneidiges Schwert. Schauen wir uns an, wie das geht und worauf du achten musst:

Wie ist eine 0 %-Eigenkapital-Finanzierung möglich?

Einige deutsche Banken oder Vermittler werben damit, die Kaufnebenkosten mitzufinanzieren – so kommt man auf 105–110 % des Kaufpreises (100 % Kaufpreis + z.B. 10 % Nebenkosten). Voraussetzung ist meist, dass der Beleihungswert des Objekts hoch genug geschätzt wird (manchmal rechnen die Banker etwas wohlwollender oder verlangen eine zusätzliche Sicherheit).

Grundsätzlich: Wenn du sehr gutes Einkommen hast und das Objekt in einer sicheren Lage ist, gibt es Institute, die den Mut haben, voll zu finanzieren. Sie verdienen daran durch einen Zinsaufschlag.

Risiken und Nachteile: Ganz klar, eine hohe Verschuldung birgt Risiken. Deine monatlichen Raten sind höher (weil du den vollen Betrag verzinst und tilgst).

Bank-Perspektive: Banken schauen genau hin, ob du dir das leisten kannst. Ohne Eigenkapital heißt, sie haben keinerlei Sicherheit außer der Immobilie. Daher wird oft gefordert: Top-Bonität, festes hohes Einkommen, kein anderer großer Kredit, vielleicht sogar Bürge oder zusätzliche Sicherheiten.