Haus in Frankreich kaufen als Schweizer: Der komplette Leitfaden 2025

Und was, wenn du dauerhaft nach Frankreich ziehen willst?

Dann gilt: Für Aufenthalte bis zu 90 Tagen brauchst du gar nichts weiter zu beachten. Möchtest du aber länger als 3 Monate in Frankreich leben, etwa als Rentner, Selbständiger oder Aussteiger, dann musst du dich bei der französischen Verwaltung melden und bekommst bei der Gemeinde (Mairie) eine Aufenthaltskarte.

Dank des Freizügigkeitsabkommens geht das in der Regel schnell und unkompliziert, vorausgesetzt, du kannst deine Existenzmittel und Krankenversicherung nachweisen. Für den reinen Hauskauf brauchst du das aber nicht.

Welche Voraussetzungen gibt es für den Hauskauf in Frankreich?

Frankreich ist Bürokratisch, aber grundsätzlich nicht mehr als andere EU-Länder. Formulare braucht es dennoch.  Was du auf jeden Fall brauchst:

In Frankreich läuft alles über den Notar (notaire), der eine zentrale Rolle spielt – ähnlich wie in der Schweiz, aber mit mehr Aufgaben.

 Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, neutral zu sein, beide Parteien zu informieren und den Kauf rechtlich abzusichern. Er prüft Eigentumsverhältnisse, erstellt die Verträge, kassiert die Steuern und Gebühren für den Staat ein und meldet den Kauf im Grundbuchamt. Das Ganze ist verpflichtend – ohne Notar kein rechtsgültiger Kauf.

Was kostet ein Haus in Frankreich?

Frankreichs Immobilienpreise schwanken stark je nach Lage. Auch innerhalb einer Region kann es große Unterschiede geben: Küsten- oder Seelage, Touristen-Hotspots oder wirtschaftsstarke Städte treiben die Preise nach oben, während strukturschwache ländliche Gebiete teils unglaublich günstig sind (Häuser unter 1000 CHF/m² möglich). Insgesamt liegt der landesweite mittlere Angebotspreis bei rund 3.000 CHF pro m².

Aktuelle Durchschnittspreise und beliebte Regionen (2025) im Vergleich

Je ländlicher, desto günstiger – das gilt fast immer. Aber auch ländliche Regionen können „Hotspots“ sein, wenn z. B. viele internationale Käufer zuschlagen oder das Gebiet touristisch beliebt ist. Wie z.B. das Hinterland der Côte d’Azur.

Preisrahmen nach Immobilientyp

Jedes Immobiliensegment hat seinen Reiz und seine Tücken. Vom Schloss bis zum Hausboot – wichtig ist, dass es zu deinem Budget und Nutzungsplan passt. Gerade ausgefallene Projekte (Schlossrenovierung, Hausboot leben, eigenes Seegrundstück) erfordern Leidenschaft und Engagement – und sind weniger klassische Kapitalanlagen als vielmehr Lifestyle-Entscheidungen.

Deshalb gilt: Der Preisrahmen kann mögliche laufende Kosten nicht vollständig abdecken.

Faktoren, die den Hauspreis beeinflussen

Wie überall: Nicht die Quadratmeter zählen – sondern was du dafür bekommst, wo sie liegen und wie viel du investieren musst, um sie wirklich zu genießen. Folgende Faktoren gelten in Frankreich:

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Frankreich

Der Kaufpreis ist nur die halbe Miete – im wahrsten Sinne des Wortes. In Frankreich kommen auf Käufer zusätzliche Kosten von etwa 7–8 % des Kaufpreises zu, bei Neubauten etwas weniger. Diese sogenannten Kaufnebenkosten solltest du realistisch einplanen, damit dich der Notar am Ende nicht mit einer unangenehmen Summe überrascht.

Unser Tipp bei Altbauten: Gutachten & Bewertungskosten

Nicht verpflichtend, aber empfehlenswert, vor allem bei älteren Gebäuden. Die Kosten für ein unabhängiges Wertgutachten oder eine technische Einschätzung liegen bei:

• ca. 500 – 1.500 CHF, je nach Region und Aufwand

Hinzu kommen die gesetzlich vorgeschriebenen Diagnosen (DPE, Asbest, Bleigehalt etc.), die jedoch vom Verkäufer zu tragen sind.

Laufende Kosten beim Hausbesitz in Frankreich

Wer sich in Frankreich für eine Immobilie entscheidet, hat seine Gründe – oft sind die Schönheiten, aber auch die kostenaufwendig. So gibt es in vielen Orten in Frankreich zu jedem Haus einen Pool und große Grünflächen, die allesamt in Stand gehalten werden müssen. Wenn du nicht dauerhaft in Frankreich lebst, brauchst du jemanden, der gelegentlich nach dem Rechten sieht. Falls du eine Wohnung oder Teil eines Mehrfamilienhauses kaufst, zahlst du anteilige Kosten.

Mit rund 5.000 – 8.000 CHF jährlich solltest du je nach Ausstattung und Nutzung rechnen. Hier eine grobe Einschätzung:

Verschiedene Immobilienarten in Frankreich

Wie wir gesehen haben, gibt es in Frankreich viele verschiedene Immobilientypen. Wir zeigen dir einmal einen Überblick, geben auch ein paar regionale Hinweise und eine Preisrange für dich an:

Ferienhaus Frankreich kaufen

Das klassische Ferienhaus ist für der erste Gedanke – unkompliziert, charmant, oft günstiger als gedacht. Besonders gefragt sind das Elsass (wegen der Nähe zur Schweiz), die Dordogne (Natur, Ruhe, Lebensqualität), die Bretagne (authentische Küstenorte) und der Languedoc (mediterranes Klima ohne Côte-d’Azur-Trubel).

In der Dordogne oder im Limousin bekommst du ein kleines Steinhaus mit Garten schon ab rund 120.000 CHF. In der Provence oder an der Côte d’Azur starten solide Häuser meist bei 400.000 CHF, nach oben ist alles offen. Dafür winkt dort fast Ganzjahres-Saison – auch für die Vermietung interessant.

Landhaus Frankreich kaufen

Das klassische französische Landhaus – mit Naturstein, Kamin und großem Grundstück – findest du in der Provence, im Burgund, im Périgord und im Südwesten.

Ein sanierungsbedürftiges Haus mit ca. 150 m² Wohnfläche und großem Grundstück bekommst du ab etwa 150.000 bis 350.000 CHF. Für liebevoll renovierte Landhäuser mit Pool, Weitblick und Privatsphäre musst du eher 300.000 bis 600.000 CHF einplanen.

Wichtig: Viele Häuser sind über 100 Jahre alt – Strom, Dämmung, Feuchtigkeit und Abwasser sind oft Schwachstellen. Substanz genau prüfen!

Schloss kaufen Frankreich

Ja, du kannst in Frankreich ein echtes Schloss kaufen – und das muss dich nicht gleich zum Millionär machen. In Regionen wie dem Loiretal, Burgund oder dem Südwesten gibt es kleinere Châteaus oder Herrenhäuser bereits ab etwa 800.000 CHF.

Klingt romantisch, ist aber pflegeintensiv: Hohe Unterhaltskosten, Heizsysteme aus vergangenen Jahrhunderten und Denkmalauflagen gehören oft dazu. Wer aber investieren will (und kann), profitiert von steuerlichen Vorteilen – etwa durch das „Malraux-Gesetz“ für denkmalgeschützte Objekte.

Kleines Haus in Frankreich kaufen

In vielen Dörfern in Zentralfrankreich – zum Beispiel in der Creuse, im Allier oder im Morvan – findest du kleine Häuser ab 80.000 bis 150.000 CHF. Häufig sind sie älter, rustikal, aber mit viel Charme. Ideal für Singles oder Paare, die mit kleinem Budget viel Atmosphäre suchen.

Einige Häuser sind bezugsfertig, andere brauchen handwerkliches Geschick. Doch wer bereit ist, selbst mitanzupacken, schafft sich damit ein echtes Refugium.

Haus kaufen Frankreich direkt am Meer

Ob rauer Atlantik oder sonnige Mittelmeerküste – ein Haus am Meer ist für viele der große Traum. In der Normandie geht’s teils ab 250.000 CHF los. An der Atlantikküste – etwa bei La Rochelle oder Hossegor – liegt man meist zwischen 400.000 und 700.000 CHF. An der Côte d’Azur startet das Ganze bei rund einer Million.

Was du bekommst: Top-Lagen, Meerblick und Werterhalt. Was du beachten musst: Wind, Salzluft, Wartungskosten – und oft auch Zweitwohnsitz-Steuern in beliebten Gemeinden.

Hausboot kaufen Frankreich

Ja, auch das ist möglich – du kannst dir in Frankreich ein Hausboot kaufen. Entweder auf einem Fluss, einem Kanal oder – mit Genehmigung – in einem Hafen. Auf dem Canal du Midi, der Seine oder in Städten wie Lyon oder Toulouse findest du Hausboote, die entweder fest verankert oder noch mobil sind. Preislich geht’s bei rund 50.000 CHF los für kleinere Boote, während komfortable, wohnfertige Modelle eher bei 150.000 bis 300.000 CHF liegen.

Grundstück mit See kaufen Frankreich

In Zentralfrankreich, etwa in der Auvergne, im Limousin oder im Südwesten, findest du Grundstücke mit eigenem See („étang“). Kleine Grundstücke ohne Baurecht gibt’s schon ab wenigen Tausend CHF. Richtige Anwesen mit Haus und See starten meist ab 250.000 CHF.

Wichtig: Viele dieser Gewässer unterliegen dem Wasserrecht – du darfst nicht einfach bauen, stauen oder umleiten. Und auch Fischbesatz, Abfluss und Pflege können streng geregelt sein. Informiere dich gut, bevor du träumst.

Mieten oder Kaufen in Frankreich?

Wenn du regelmäßig nach Frankreich willst – und vielleicht später mehr Zeit dort verbringen oder ganz umziehen möchtest –, kann sich kaufen lohnen. Vor allem bei einer Haltedauer von 8 bis 10 Jahren: Dann sind Kaufnebenkosten meist amortisiert, Wertsteigerungen möglich, und durch Ferienvermietung lassen sich Einnahmen erzielen.

Bist du jedoch nur gelegentlich da und willst flexibel bleiben, ist Mieten oft praktischer. In Hotspots wie der Provence oder Bordeaux gibt es viele Angebote – aber zur Hauptsaison sind gute Häuser schnell weg und teuer: Zwei Wochen Côte d’Azur kosten schnell 3.000 bis 5.000 €. Und das jedes Jahr.

Finanzierung eines Immobilienkaufs in Frankreich

Grundsätzlich hast du zwei Wege: eine Finanzierung in der Schweiz – oder einen Kredit bei einer französischen Bank.Die erste Option ist in der Praxis jedoch selten. Du brauchst meist mehr Eigenkapital als bei einem Hauskauf in der Schweiz: Mindestens 30 bis 40 % solltest du selbst einbringen können. Der Rest lässt sich dann über eine Hypothek in Schweizer Franken oder auch direkt in Euro finanzieren.

Alternativ kannst du eine französische Bank wählen. Diese vergibt auch an Nicht-Residenten Kredite, allerdings mit einem sehr genauen Blick auf deine Finanzen. Lange fixe Zinssätze (oft 15–20 Jahre) und eine Finanzierung in Euro – du zahlst also direkt in der Währung der Immobilie, was planbarer ist. Die Zinsen sind 2025 zwar gestiegen, liegen aber meist noch unter 4 %.

In beiden Fällen wirst du relativ früh im Kaufprozess Unterlagen liefern müssen – z. B. Kontoauszüge, Steuerbescheide, Einkommensnachweise – und idealerweise schon einen Vorvertrag oder eine Kaufabsicht vorlegen

Wie bekomme ich einen Kredit für den Hauskauf in Frankreich?

Solide Bonität, nachvollziehbares Einkommen und etwas Geduld. Als Schweizer wirst du in Frankreich als „non-résident“ eingestuft – das heißt: Die Bank schaut genauer hin, will mehr Nachweise, bietet dir aber stabile Kreditkonditionen. Was du brauchst:

• einen Vorvertrag oder klare Kaufabsicht (z. B. compromis de vente)

• Einkommensnachweise (Lohn, Steuerbescheid)

• Kontoauszüge (3–6 Monate)

• Infos zu Krediten & Verpflichtungen

• Nachweis deines Eigenkapitals

• ggf. Übersetzungen ins Französische

Entscheidend ist deine Verschuldungsquote. Sie darf in Frankreich in der Regel 35 % deines Nettoeinkommens nicht übersteigen – inklusive Hypozins, Unterhalt, Leasing etc. Liegst du darunter, stehen die Chancen gut – vor allem mit stabilem Schweizer Einkommen und ausreichend Eigenkapital. Die Finanzierung liegt meist bei 70–80 % des Kaufpreises. Trotzdem bekommst du als Nicht-Resident oft einen Festzinskredit über 15–20 Jahre – aktuell zu rund 3,5–4,2 % p.a. (Stand 2025).

Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in Frankreich

Steuern sind kein Showstopper, aber du solltest sie nicht unterschätzen. Mit einem Steuerberater oder einem informierten Notar an deiner Seite bist du auf der sicheren Seite – und kannst das Thema frühzeitig sauber lösen. Hier unsere Kenntnisse (nur ein Auszug möglicher Steuerfälle):

Grunderwerbsteuer („droits de mutation“) – einmalig beim Kauf:

In Frankreich zahlst du beim Immobilienkauf eine Grunderwerbsteuer von 5,8–6,5 %, je nach Département. Sie wird direkt über den Notar abgeführt und ist Teil der „Notarkosten“. Bei Neubauten liegt sie meist nur bei 2–3 %, da die Mehrwertsteuer (TVA) schon im Kaufpreis enthalten ist.

Grundsteuer (taxe foncière):

Diese jährliche Abgabe zahlst du als Eigentümer – auch bei Leerstand. Je nach Lage und Größe liegt sie oft zwischen 500 und 2.000 €.

Zweitwohnsitzsteuer (taxe d’habitation):

In beliebten Regionen kann für nicht dauerhaft bewohnte Immobilien ein Zuschlag fällig werden – teils mehrere Hundert Euro pro Jahr.

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen:

Als Nicht-Resident unterliegst du der französischen Steuer auf deine Vermietungseinnahmen: ca. 20 % plus 17,2 % Sozialabgaben – zusammen also über 37 %.

Doppelbesteuerungsabkommen (DBA):

Dank Abkommen zwischen Schweiz und Frankreich zahlst du die Steuer primär in Frankreich. In der Schweiz musst du sie aber angeben – ohne doppelt belastet zu werden, aber unter Progressionsvorbehalt. Korrekte Meldung ist Pflicht.

Tipps für Schweizer beim Immobilienkauf in Frankreich

Kennst du jemanden in Frankreich? Gut. Das kann helfen. Falls nein, gibt es genügend Angebote - beispielsweise auch von erfahrenen Grenzgängern. Die Person an deiner Seite kann entscheidend sein - durch Klarheit, Transparenz und Fachwissen. Deshalb kann die gezielte Wahl hier wichtig werden. Hier unsere Tipps:

• Früh an Verwaltung denken: Wer nicht dauerhaft in Frankreich wohnt, braucht jemanden vor Ort. Hausverwaltungen oder lokale Dienstleister kümmern sich um Post, Kontrolle, kleine Reparaturen oder Gäste. Die Kosten: ca. 50–300 € pro Monat.

• Versicherungen klären: Eine Gebäudeversicherung ist Pflicht – auch bei Leerstand. Achte auf Haftpflichtschutz für Dritte. Wenn du vermietest, gelten zusätzliche Vorgaben. oft ist eine französische Police besser – und im Schadensfall einfacher.

• Wechselkursfalle umgehen: Banken verlangen oft versteckte Gebühren und schlechte Kurse. Besser: Wise oder OFX nutzen. Diese Anbieter rechnen zum Devisenkurs ab – bei größeren Summen sparst du schnell 1.000–3.000 CHF.

Wie findet man eine passende Immobilie in Frankreich?

Es gibt nicht die eine Plattform, die alles abdeckt. Doch das kann auch Spaß machen. Die Vielfalt der Angebote zu entdecken. Wichtig ist, die Zielgruppen der einzelnen Seiten zu verstehen – manche richten sich an ein zahlungskräftigeres Publikum. Der Aufpreis liegt oft weniger im Haus selbst, sondern im Service: Beratung, Verhandlung, Betreuung durch erfahrene Makler – wenn man das möchte.

Frankreichische Immobilienportale

Renovierung einer Immobilie in Frankreich

Es ist eines der wohl relevantesten Themen für viele. Denn ein Großteil der Immobilien, die den französischen Stil tragen, tragen auch Renovierungsarbeiten in sich.

Wenn du z. B. die Fassade änderst, ein Dach neu eindeckst, Fenstergrößen anpasst oder eine neue Terrasse baust, brauchst du je nach Umfang entweder eine „déclaration préalable de travaux“ (vereinfachte Genehmigung) oder einen „permis de construire“ (Baugenehmigung).

Letzterer ist bei größeren Veränderungen nötig – etwa bei Anbauten, Umnutzung von Nebengebäuden oder neuen Öffnungen in der Fassade. Und Achtung: Wenn dein Haus in einem denkmalgeschützten Dorf oder in Sichtweite eines historischen Bauwerks liegt, bekommst du zusätzliche Auflagen – inklusive Zustimmung eines Architekten der Denkmalpflege (Architecte des Bâtiments de France). Das solltest du im Vorfeld wissen – unbedingt!